こんにちは、きくりんです。
「レンタルスペースの始め方」シリーズ、第4回目となる今日は、いよいよ実践編の山場である「物件の探し方（リサーチ）」についてお話しします。
前回の記事では、ライバル店舗を丸裸にして、参入すべきかどうかの判断基準を作る「競合調査」について詳しく解説しました。
調査の結果、「いける！」と確信が持てたら、次はそのイメージを具現化するための「箱（物件）」を探しに行くフェーズです。
「物件探しが一番大変そう……」
「不動産屋さんに断られるのが怖い」
「良い物件が見つからなくて心が折れそう」
そんな不安を抱えている方も多いかもしれませんが、安心してください。
正しい手順と、ちょっとしたコツさえ知っていれば、初心者の方でも必ず「勝てる物件」に出会うことができます。
僕が現在進行形で実践している、泥臭いけれど確実な「物件探しの全手順」を包み隠さずお伝えしますね。
① メインツールは「アットホーム」！検索条件の落とし穴
物件探しの基本は、やはりポータルサイトです。
世の中にはたくさんのサイトがありますが、僕は「アットホーム（at home）」をメインに使っています。
理由は単純で、レンタルスペースに向いている「店舗・事務所」の掲載数が圧倒的に多いからです。
まずは希望のエリアや駅徒歩、家賃などの条件を入れて検索するわけですが、ここで多くの人がやってしまいがちな間違いがあります。
それは、「最初から条件をガチガチに絞りすぎてしまうこと」です。
例えば、「家賃8万円以下、駅徒歩5分以内、25平米以上、1階限定」といった条件で検索をかけていませんか？
これをやってしまうと、ヒットする物件はゼロか、あっても数件……。
これでは「良い物件がないな」と諦める原因になってしまいます。
物件探しのコツは、「まずは広く網を張ること」です。
家賃は予算プラス2〜3万円くらいまで、駅徒歩も10分くらいまで広げて検索してみてください。
「この立地なら、家賃が高くても売上でカバーできるかも」「内装の工夫次第で、少し駅から遠くても選ばれる理由が作れるかも」といった、新しい視点が得られるからです。
業種指定は「しない」のが正解
アットホームなどのサイトには、業種を絞り込む機能がありますが、これは使わないでください。
「アミューズメント」や「スタジオ・ホール」などで絞ると、掲載されている物件の9割以上が消えてしまいます。
一見、レンタルスペースがダメそうな「事務所」や「店舗」の物件であっても、大家さんや管理会社さんに直接聞いてみると「あ、その用途ならいいですよ」と許可が出るケースが実はたくさんあります。
まずはオープンな状態で探し、良さそうな物件をピックアップしてから個別に相談する。
この「攻め」の姿勢が、お宝物件を引き寄せる鍵になります。
隠れた穴場！「事務所可」の住居物件も狙い目
さらにもう一歩踏み込んだ探し方として、「居住用マンションの『事務所可』物件」も必ずチェックしてください。
一般的にレンタルスペースは「店舗・事務所」のカテゴリーで探しがちですが、実は普通の賃貸マンショの中でも「事務所として使ってもいいですよ」という物件が隠れています。
こうした物件は、店舗用物件に比べて家賃が安く抑えられていることが多く、初期費用もグッと低くなる傾向があります。
特に、1人で集中して作業する「ワークスペース」や、少人数の「撮影スタジオ」であれば、住居用マンションでも許可が下りやすいです。
物件検索の際、あえて「住居」のカテゴリーで「事務所利用可」にチェックを入れて検索してみてください。
ライバルが見落としている「お宝」が、そこには眠っているかもしれません。
② 仲介業者を「味方」にするコミュニケーション術
良さそうな物件が見つかったら、次は問い合わせです。
僕は電話があまり好きではないですし、効率を考えても「メール（メッセージ）」での問い合わせをおすすめしています。
不動産業界において、レンタルスペースという業種は、残念ながら「民泊」と並んで敬遠されやすい業種の一つです。
「不特定多数の人が出入りして騒がしくなるんじゃないか」「近隣とトラブルになるんじゃないか」という不安を、大家さんや業者が抱いているからです。
だからこそ、最初の問い合わせでの「誠実さ」が何よりも重要になります。
以下のような項目をテンプレート化して、丁寧な文章で送りましょう。
誠実な自己紹介: お名前、可能であれば屋号や社名を伝えます。
具体的な用途の説明: かならず「レンタルスペース」「撮影のレンタルスタジオ」「貸会議室」などと伝えます。内見、契約と進んでやっぱりレンタルスペースはNGということが起こらないようにするためです。
実績の提示: もしすでに運営しているなら、「現在〇〇駅で○店舗運営しており、トラブルゼロで回っています」と伝えると、信頼度が爆上がりします。（初めての方は熱意を伝えればOK！）
「個人の不動産屋」は最高のパートナー
不動産屋さんには、全国展開している大手と、個人・少人数で事業をされている業者があります。
レンタルスペース物件を探すなら、断然「個人経営の仲介業者さん」がおすすめです。
大手の担当者は給料制なので、1件の契約に対するモチベーションがどうしても低くなりがちです。
一方、個人の社長さんや少人数の業者は、1件の成約が自分の収入に直結します。
そのため、こちらが「真剣に探している」ことを伝えれば、泥臭く大家さんに交渉してくれたり、土日や夜間でも新着物件を教えてくれたりします。
「将来的に3店舗、5店舗と増やしていきたい」というビジョンを伝えてみてください。
「この人と付き合っておけば、継続的に自分も儲かる」と思ってもらえれば、彼らはあなたに代わってレインズ（業者専用サイト）を毎日チェックしてくれる「強力な分身」になってくれます。
③ 成功者がやっている「逆引きリサーチ」の凄み
これは僕もよく使う手法なのですが、ゼロから物件を探すのではなく、「すでにレンタルスペースが成功しているビル」から逆引きして空室を探す方法です。
やり方は簡単。
まずはスペースマーケットやインスタベースで、自分の狙っているエリアの人気スペースを調べます。
すると、住所やビル名が公開されていますよね。
そのビル名をGoogleで検索し、空室が出ていないかチェックするんです。
もし空室があれば、チャンスです！
「同じビルの〇階ですでに撮影スタジオが営業されていますよね？私も同じ用途で借りたいのですが」と管理会社に持ちかけるわけです。
この方法の最大のメリットは、「大家さんの許可がすでに下りている」という実績があることです。
「レンタルスペースって何？」という説明を省けますし、前例があることで審査も通りやすくなります。
「お宝物件は、ライバルの隣にある」かもしれない。この視点を忘れないでくださいね。
まとめ：物件探しは「確率論」である
物件探しは、正直に言って泥臭い作業の連続です。
30件問い合わせても、内見まで行けるのは1〜2件。
契約までたどり着くのはもっと少ないでしょう。
順調に進んでいたとしても、そこで心が折れないでください。
物件探しは「確率論」です。淡々と数をこなします。
見つかるときは見つかるし、見つからないときは見つかりません。
ゆくゆくは、あなたの人生を変える「お宝物件」が必ず待っています。
僕も毎日「今日こそ最高な物件を見つけるぞ！」とワクワクしながらアットホームを眺めています（笑）。
あなたも、ぜひ宝探しを楽しむような気持ちで、第一歩を踏み出してみてくださいね。
次回は、いよいよ「物件の内見から、交渉、確認事項、契約」についてお届けします。
大家さんとの交渉で有利に立つためのテクニックなど、これまた非常に重要な話になりますので、お楽しみに！
ではまた！