ぼくは5年で23部屋のレンタルスペースを運営して、6部屋を撤退しています。

そのうち5部屋は、同じビルでした。
5部屋で月間の利益は100万円ありました。

撤退の理由は、都市再開発による、ビルの取り壊しです。

5部屋・月利100万円を失うなんて、きつすぎる……。

最初から「取り壊し前提」の物件でした

その物件は、もともと定期借家契約でした。

「再開発があるので、期限付きですよ」という形で紹介された物件です。

期限は3年間。

「期限が来たら、そのまま明け渡してくださいね」

「ビルごと取り壊すので、原状回復は不要。備品を片付けて明け渡すだけでいいですよ」

という契約でした。

定期借家は、契約期間の満了で更新なく終了する契約です。
貸主と借主の双方が合意すれば、再契約することはできます。

制度参考: 国土交通省「定期建物賃貸借」

普通なら、敬遠される条件です。

でも私は、逆にチャンスだと思いました。

この物件は、期限付きであるぶん家賃を抑えられていたからです。

私はそのビルを、5階建てまるごと、5部屋借りました。

結果、5部屋ともしっかり利益が出て、「なんとか再開発がなくならないかな」「もっと遅くならないかな」と思うくらいの稼ぎ頭になりました。

ある日、再開発組合から連絡が来ました

ある時、再開発組合から電話とメールが来ました。

「一度お会いしたい。ビルの明け渡しについて話をしたい」

物件の近くにある再開発組合の事務所に行って、話をしました。

「この時期に明け渡してください」と。

私は定期借家です。

だから「期限どおり明け渡して終わりだろうな、これからどうしよう」と思っていました。

ところが、です。

管理会社さんが、交渉してくれました

最初の面談には、お世話になっている管理会社の方と一緒に行きました。

そこで管理会社の方が、こう言ってくれたんです。

「うちとしては定期借家だけれども、ずっと菊田さんに再契約して貸し続ける予定でした」

そういう形で、かなり交渉をしていただきました。

結果。

定期借家の私でも、立ち退きに伴う補償金を受け取ることができました。

補償の有無や金額は、契約内容や権利関係、交渉の経緯によって変わります。
「定期借家なら必ず補償金が出る」という話ではありません。

補償金の税金の話

もうひとつ、知らなかったことがあります。

立ち退きに伴う補償金は、税務上ひとまとめではありません。
借家権の消滅の対価、休業による減収の補てん、移転費用の補てんなど、名目と性質によって所得区分や課税関係が変わります。

私の場合は、税理士さんに確認した結果、受け取った補償金の大部分が課税対象外として扱われました。

税務の扱いは、契約主体や補償金の内訳によって変わります。必ず税理士などの専門家に確認してください。参考: 国税庁「借家人が受ける立退料」、国税庁「収用等により取得する各種補償金の所得区分」

「利益の先取り」と考える

いい話に聞こえたかもしれませんが、冷静に書きます。

取り壊しは、最初から分かっていたことです。

補償金は、これから稼ぐはずだった利益を、先に渡してもらったようなもの。

だから浮かれずに、その間に新しい物件を見つけて、新しい店舗をオープンする必要があります。

それでも。

撤退にすら、補償金がつくことがある。

レンタルスペースの撤退は、株の損切りとは違います。

話し合いがあって、期間があって、場合によってはお金がついてくる。

「期限付き」「取り壊し予定」の物件は、家賃が安くなることもあり、狙い目になる場合があります。

物件情報でこの文字を見たら、避ける前に、契約期間内の回収見込みと撤退条件を一度考えてみてください。

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