家賃10万円のレンタルスペースを借りたら、月いくら残るのか。

先に例の答えを言うと、10万円くらいです。

「思ったより少ない」と感じましたか?

それとも「そんなに残るの?」でしょうか。

どちらにしても、この計算を契約の前にできるかどうかで、勝負が決まります。

ぼくは5年でレンタルスペースを23店舗出して、売上は累計1.5億円を超えました。

赤字物件はゼロです。

その理由は才能ではなくて、出す前にぜんぶ計算しているからです。

今日はその計算を、1つの例でお見せします。

式は、これだけです

レンタルスペースのお金の流れは、シンプルです。

売上 −ポータル手数料 −家賃 −経費 = 手残り

たった4項目。

でも、はじめての人はだいたい「売上」と「家賃」しか見ていません。

事故が起きるのは、まんなかの2つです。

例: 家賃10万円のダンススタジオで計算してみる

モデルケースで計算します(実在の店舗ではなく、例です)。

家賃10万円・30平米くらいのダンススタジオを想定します。

• 売上: 月35万円
• ポータル手数料(35%): −12万2,500円
• 家賃: −10万円
• 光熱費・通信費・消耗品: −2万5,000円
• 手残り: 約10万円

売上35万円と聞くと、けっこう儲かりそうですよね。

でも、残るのは10万円。

売上の7割は、手数料と家賃と経費で消えます。

ここを知らずに「売上いけそうだから家賃15万円でも大丈夫」と契約すると、同じ売上でも手残りは約5万円まで半減します。

ぼくの23店舗の実測も、だいたい同じです

例だけだとフェアじゃないので、実測も出します。

ぼくの店の1店舗あたりの利益(手残り)は、平均で月10万円です。

• 貸し会議室(10平米の小箱): 月7万円くらい
• ダンススタジオ・撮影スタジオ: 月15万円くらい
• パーティースペース: 季節変動が大きい

初期投資は1店舗80万〜150万円くらいで、回収は早ければ1年以内。

回収が終われば、あとは毎月それが出続けます。

さっきの例の10万円は、盛った数字でも、悲観した数字でもありません。

ぼくの実測平均と、ぴったり同じです。

手残りを増やすレバーは、2つあります

式を見ると、打ち手も見えてきます。

①手数料を下げる

ポータルの手数料は30〜35%。

いっぽう自分の公式HP経由の直接予約なら、決済手数料の約3.5%だけです。

同じ売上でも、手取りがまったく変わります。

ぼくの店に公式HPがある理由は、これです。

②そもそも家賃を下げる

最大のコストは家賃です。

そして家賃は、契約したら下げられません。

さっきの例で家賃が7万円なら、手残りは13万円になります。

契約前の家賃交渉と物件選びが、開業後のどんな努力より効きます。

この計算は、契約の「前」にやってください

順番の話をします。

出店してから計算するのは、答え合わせです。

出店する前に計算するのが、シミュレーションです。

候補物件が出てきたら、売上を見積もって、手数料を引いて、家賃を引いて、経費を引く。

手残りがいくらで、初期費用を何ヶ月で回収できるか。

数字が合わない物件は、見送る。

ぼくの赤字ゼロの正体は、これだけです。

まとめ

• 式は「売上−手数料−家賃−経費=手残り」の4項目だけ
• 家賃10万円の例だと、売上35万円で手残り約10万円
• ぼくの実測も1店舗平均・月10万円。だいたい合う
• レバーは手数料(HP直予約)と家賃(契約前の交渉)
• 計算は契約の前に。数字が合わなければ見送る

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