レンタルスペースを始める前に、AIに聞く10の質問

レンタルスペースを始めたい。

でも、何から調べればいいのか分からない。

そんなときは、AIに質問するところから始めてください。

この記事では、ぼくが出店前にAIに聞いていることを、10の質問にまとめました。

どれも、コピーしてそのまま使えます。

やることは、【】の中をあなたの条件に書きかえて、AIに聞くだけです。

ぼくはこれまで、レンタルスペース(時間で貸す部屋)を累計23店舗出してきました。

いまは、出店前の調べものの多くをAIに任せています。

例えば、物件探し。

4つの県で探したときは、集まった物件が616件。

AIに点数をつけさせたら、問い合わせる価値のある物件は18件にしぼられました。

かかった時間は、約70秒です。

物件探しツール for ダンスの判定画面(例として入れた架空の物件。場所はぼかしています)。100点満点の点数と、黒字にするのに必要な稼働率が出ます

調べるのはAI。比べるのもAI。決めるのは、自分。

この記事の10の質問は、その「調べる・比べる」の入口です。

※AIの答えは、まちがえることがあります。この記事の質問を使っても、同じ結果になることを約束するものではありません。

10の質問(先に一覧)

自分の条件で、どんな始め方ができる?
この駅には、どんな人が住んでいる?
この駅で足りていないジャンルは?
近くのレンタルスペースは、いくらで貸している?
1日に何時間埋まれば黒字?
契約するとき、最初にいくらかかる?
この物件で、気をつけることは?
大家さんは、何を心配する?
内見で、何を確かめればいい?
予約サイトの規約で、気をつけることは?

①〜④で「自分と場所」、⑤⑥で「お金」、⑦〜⑩で「物件と契約」を決めていきます。

使うAIは、ChatGPTやClaudeなど、ふだん使っているものでかまいません。

②〜④は、ネットを調べられる設定にしておくと、答えが具体的になります。

質問1 自分の条件で、どんな始め方ができる?

最初に聞くのは、場所でも物件でもなく、あなた自身のことです。

使えるお金と時間で、できる形が変わるからです。

わたしはレンタルスペース(時間で貸す部屋)を始めたいです。
・いまの仕事:【会社員・平日9〜18時】
・最初に使えるお金:【100万円】
・月にかけられる時間:【10時間】
・住んでいる場所:【東京都の西のほう】
この条件で始められるレンタルスペースの形を3つ出してください。
それぞれ、初期費用の目安・向いているジャンル・注意点を表にしてください。

ここで「無理そう」と思っても、大丈夫です。

条件を少し変えて、もう一度聞けばいいだけです。

例えば、ぼくの1号店は、初期費用が約90万円でした。

7ヶ月で取りもどして、5年たったいまも利益が出ています。

質問2 この駅には、どんな人が住んでいる?

レンタルスペースは、駅選びで半分決まります。

見るのは、駅の大きさより、どんな人が暮らしているかです。

【◯◯駅】の周りについて教えてください。
・住宅地か、繁華街か、オフィス街か
・平日の昼間に駅の周りにいるのは、どんな人か
・1日に乗り降りする人の数(出典も書いてください)
・近くにある学校・教室・スポーツ施設
最後に、時間貸しの部屋を使いそうな人を3タイプあげてください。

例えば、ぼくのダンスのレンタルスタジオ。

平日の昼に使ってくれるのは、主婦の方と、ヨガやダンスの先生です。

その方たちが暮らしているのは、繁華街ではなく住宅地の駅でした。

質問3 この駅で足りていないジャンルは?

レンタルスペースには、いくつかジャンルがあります。

会議室、撮影スタジオ、パーティースペース、ダンスのレンタルスタジオなどです。

その駅で、どれが足りていないかを聞きます。

【◯◯駅】の周りで、次の4つのジャンルのレンタルスペースを比べてください。
会議室/撮影スタジオ/パーティースペース/ダンス・ヨガのレンタルスタジオ
・質問2で出た「住んでいる人」に合うのはどれか
・すでに多そうなもの、少なそうなもの
・平日の昼と、夜・土日で、どちらが埋まりやすいか
おすすめの順に、理由をつけて書いてください。

ぼくがいちばん多く出しているのは、ダンスのレンタルスタジオです(11店舗)。

鏡のある部屋がほしい人は、ダンサーだけではありません。

ぼくの店の予約の約7割はダンス、残りの3割はヨガ・トレーニング・お芝居などでした。

質問4 近くのレンタルスペースは、いくらで貸している?

近くの店の価格は、あなたの店の価格を決める材料になります。

【◯◯駅】から歩いて10分以内にある、【ダンス】のレンタルスペースを探してください。
店ごとに、次の項目を表にしてください。
・駅から歩いて何分か
・広さ
・1時間の価格(平日と土日)
・鏡・音響など、ついている設備
・情報の出どころ(URL)

表ができたら、気になる店を1つ選んでください。

そして、お客さんとして実際に使ってみる。

部屋の広さ、音の響き、まわりの環境。

ここは、AIでは分かりません。

ぼくは出店前に、近くのレンタルスタジオを、いまも自分で使いに行っています。

質問5 1日に何時間埋まれば黒字?

物件を決めるときに、ぼくが見る数字は1つだけです。

黒字にするには、1日に何時間埋まればいいか。

レンタルスペースの収支を計算してください。
・家賃(管理費こみ):【12万円】
・Wi-Fi・水道光熱費・清掃などの毎月の費用:【3万円】
・1時間の価格:【1,500円】
・予約サイトの手数料:【30%】
「毎月かならず出ていくお金 ÷ 1時間あたりの手取り」で、
黒字に必要な時間を、月と1日あたりで出してください。
計算の途中の式も見せてください。

例えば、毎月15万円が出ていく店で、1時間あたりの手取りが900円なら。

15万円 ÷ 900円で、月に約167時間。

1日にすると、5.6時間です。

この計算は、無料のツールでもできます。

家賃と広さと1時間の価格を入れると、30秒で「黒字に必要な時間」が出ます。

無料の黒字診断の画面(例として家賃15万円・45平方メートルのダンスの部屋を入れたところ)。ぼくの店の実測とも比べられます

その物件、レンタルスペースで黒字になる?30秒診断｜きくりんジャンル・家賃・広さ・料金を入れるだけ。黒字に必要な予約時間がわかります(ダンスは実測と比べて判定)。rental-space.net

質問6 契約するとき、最初にいくらかかる?

物件を借りるときは、家賃のほかにまとまったお金が出ていきます。

敷金・礼金・保証会社のお金・仲介手数料・前家賃などです。

次の物件を借りるとき、契約のときに払うお金の合計を出してください。
・家賃:【12万円】管理費:【1万円】
・敷金:【3か月】礼金:【1か月】
・保証会社:【初回家賃の50%】
・仲介手数料:【1か月】
・入居日:【11月15日】(日割りの家賃も入れてください)
項目ごとの内訳と、ほかにかかりそうなお金(火災保険・鍵の交換など)も書いてください。

ここも、無料のツールにしてあります。

契約費用かんたん計算の画面(例として家賃12万円・敷金3か月・礼金1か月・仲介手数料1か月・保証会社0.5か月を入れたところ)

レンタルスペース契約費用かんたん計算｜きくりん家賃と敷礼の月数を入れるだけ。契約のときに出ていくお金が10秒でわかります。rental-space.net

契約のお金に、内装・備品・最初の数か月の家賃を足したものが、最初に用意するお金です。

開業してすぐは、予約が少ない月もあります。

最初の3か月ぶんくらいの家賃は、手元に残しておいてください。

質問7 この物件で、気をつけることは?

気になる物件が見つかったら、物件の資料をAIに読ませます。

不動産屋さんがくれる、間取りや条件が1枚にまとまった紙(募集図面)です。

添付した物件の資料を読んで、レンタルスペース【ダンス】に使うときに
気をつけることを、重要な順に5つあげてください。
とくに、次の点を見てください。
・駅から歩いて何分か
・建物のつくり(木造か、鉄骨か、コンクリートか)
・何階か、下の階に何が入っているか
・使い方の決まり(事務所のみ・店舗可・業種相談など)
・天井の高さ・換気・トイレ
資料に書いていないことは「不動産屋さんに聞くこと」として分けてください。

ぼくは、駅から歩いて7分以内を基準にしています。

いまの11店舗は、どれも5分以内です。

資料の写真に、借りる人の名前など、ほかの人の情報が写っていたら消してから渡してください。

質問8 大家さんは、何を心配する?

始める前に、多くの人が止まるのがここです。

「借りた部屋を時間で貸すのは、又貸しにならないの?」

ぼくの考えは、こうです。

大家さんが本当に気にしているのは、言葉の問題より、実際に起きそうな困りごとです。

誰もいない部屋に、知らない人が出入りする。

音が出る。

その心配に、先に答えを用意して話しに行きます。

わたしは【◯◯駅】の物件を借りて、【ダンス】のレンタルスペースを始めたいです。
大家さんや管理会社が心配しそうなことを、5つあげてください。
それぞれについて、
・どんな対策をするか(例: 鍵の管理・防犯カメラ・利用のルール・音の対策)
・大家さんに伝えるときの言い方
を表にしてください。
最後に、A4・1枚の説明資料の下書きを作ってください。

AIが作るのは、あくまで下書きです。

契約のことは、不動産屋さんや専門家に確かめてください。

質問9 内見で、何を確かめればいい?

物件探しで、ぼくが自分でやっているのは、内見に行くことだけです。

ここは、AIにはできません。

でも、内見で何を見るかのリストは、AIに作ってもらえます。

明日、レンタルスペース【ダンス】にする候補の物件を内見します。
物件の条件:【駅から5分・地下1階・40平方メートル・鉄骨】
内見で確かめることを、チェックリストにしてください。
・音(どう確かめるか、具体的なやり方も)
・まわりの環境(昼と夜)
・設備(電気の容量・エアコン・換気・トイレ)
・不動産屋さんにその場で聞くこと
スマホで見ながらチェックできるように、短い文で書いてください。

ぼくが内見でいちばん大事にしているのは、実際に音を出してみることです。

どこまで響くか。

上下左右に、どんなお店や住まいが入っているか。

これは、行かないと分かりません。

質問10 予約サイトの規約で、気をつけることは?

最後は、ルールの確認です。

レンタルスペースは、予約サイト(部屋を探す人と、貸す人をつなぐサイト)に載せてお客さんを集めます。

予約サイトごとに、規約がちがいます。

【予約サイトの名前】の、スペースを貸す人向けの規約を読んで、
次の点を分かりやすくまとめてください。
・手数料はいくらか
・禁止されていること(予約サイトの外での直接の取り引きなど)
・キャンセルや、トラブルのときの決まり
・ツールやAIでの自動化について、決まりがあるか
それぞれ、規約のどこに書いてあるか(条の番号や見出し)も書いてください。

条の番号まで書かせるのは、原文を自分で確かめるためです。

AIのまとめだけで判断しないでください。

物件サイトや予約サイトには、それぞれ利用規約があります。

AIやツールを使うかどうか、どこまで任せるかは、規約を確認したうえで自己責任でお願いします。