きくりん式レンタルスペース経営の教科書【完全バイブル】

0-1. 実際、どれくらい儲かるのか

最初に、いちばん聞かれることから答えます。

レンタルスペースは、儲かるのか。

数字から、先に言います。

2021年3月に1部屋目を出してから5年。累計23部屋を出して、売上の合計は 1.5億円超 です。

見てほしいのは、グラフの形です。

きれいな右肩上がりでは、ありません。

停滞している時期、閉店で凹んだ月、繁忙期の山。

この凸凹の理由を、教科書全体を通して一つずつ解説していきます。

1部屋あたり、月にいくら残るか

売上の合計より、あなたが知りたいのはこっちだと思います。

軌道に乗った部屋で、手残りは平均 月10万円前後 です。

内訳はジャンルで違います。小箱の貸会議室で月3〜5万円、ダンススタジオで月10〜20万円(ジャンル別の実測は第1部1-1)。

ここで言う「手残り」は、売上から家賃・光熱費・Wi-Fi・清掃外注などの店舗の費用を引いた額 です。

「月利」という言葉の定義が曖昧な教材が多いので、この教科書では常にこの定義で統一します。

直近の数字 — 月間粗利200万円超を6ヶ月連続

2025年10月から2026年3月まで、月間粗利200万円超を6ヶ月連続 で達成しました。

最高は2025年12月の 約288万円 です。

主戦場はダンスです

累計売上の 約6割(約9,200万円)は、ダンススタジオ が稼いでいます。

世の中のレンタルスペース教材は、パーティースペースと貸会議室の話がほとんどです。

ダンススタジオ——音を出すスペース全般——は、ほぼ空白地帯。

理由は簡単で、書ける人がいないからです。

この教科書では、勝ってきた方法を言語化し、その空白を埋めます(第1部・第2部)。

赤字物件ゼロ。ただし撤退6部屋は隠しません

23部屋出して、月次で恒常的に赤字だった物件はゼロ です。

これは腕自慢ではなく、構造の話です。

最大の固定費である家賃を、最初に低く抑える(第2部「安い家賃が正義」)。

すると損益分岐点が下がるので、大負けしにくい。

株やFXのように、一晩で溶けることもありません。

ただし、撤退は6部屋 しています。いま運営しているのは17部屋(ダンス5・撮影4・貸会議室3・パーティー5)です。

・1部屋は、下の階からの騒音クレーム。利益は出ていた物件だったので、正直めちゃくちゃ悔しかったですが、撤退しました

・5部屋は、ビルの再開発による撤退です。こちらは補償金を受け取っての退去でした

この2つの実録は、第2部(物件の見極め)と第8部(撤退のやり方)で、判断の過程ごと公開します。

失敗を隠している教材より、失敗の原価計算まで見せる教材 のほうが、あなたの役に立つはずです。

0-2. いくらかかって、いつ回収できるか

次に、お金の話です。

「初期費用はいくらかかるの?」と聞かれたら、ぼくはこう答えます。

一番安い部屋が27万円、一番高い部屋が214万円。

これは5年で23部屋を出してきた、実際の幅です。

広さも、ジャンルも、敷金礼金の月数も違うので、幅が出るのは当然です。

でも「いくら?」と聞かれたら、まずこの幅を知ってほしい。

初期費用の式は、3つだけ

契約関連のお金 + 内装 + 家具備品。

これだけです。

契約関連は、敷金・礼金・仲介手数料・保証会社・火災保険。このうち戻ってくるのは敷金だけ です。

内装は、ジャンルで桁が変わります。貸会議室ならほぼゼロ、ダンススタジオなら鏡だけで50万円を超えます。

家具備品は、ジャンル別の買い物リスト(付録⑬)に、ぼくが実際に買ったものと金額の目安を全部書きました。

27万円と214万円は、何が違うのか

最安の27万円は、敷金・礼金ゼロの小さな貸会議室。かかったのは、ほぼ家具備品だけです。

最高の214万円は、ダンススタジオ。鏡と工事で100万円近くかかりました。

この差は、ジャンルと物件で決まります。 だからジャンル選び(第1部)と物件選び(第2部)が、教科書の前半を占めています。細かい内訳は第4部で全部見せます。

回収は、いつか

初期費用が出たら、必ずセットで見るのが回収期間です。

実例を1つ。家賃6万円(管理費込み)の小箱パーティールーム。

・初期投資: 約85万円(契約金40万円・工事費15万円・備品30万円)

・1年間の累計利益: 126万円

・回収期間: 10ヶ月(開業直後の単価が低い時期を含めた実測)

23部屋を見渡すと、多くの部屋は1年前後で回収 しています。

早い部屋で7ヶ月。2年かかった部屋もあります。

教材代とは別に、用意するお金

念のため書いておきます。

この教科書の代金は、開業費用には含まれません。

上の初期費用に加えて、開業してから軌道に乗るまでの家賃数ヶ月分 を運転資金として見ておいてください。

自分の候補物件でいくらになるかは、付録⑰「初期費用シミュレーター」でジャンルと条件を選ぶだけで概算が出ます。そのあと付録⑥で精密に計算する流れです(第3部・第4部)。

0-3. 自分にもできるのか — 会社員のまま始めて、脱サラまでの計算式

儲かるか、いくらかかるか、の次は「自分にできるか」だと思います。

先に結論を言うと、レンタルスペースは「ほったらかしの不労所得」ではありません。

正確に言うと、こうです。

最初だけ、ちゃんと大変。そのあとは、土台になる。

立ち上げ期に、何をするか

正直に並べます。

物件を探す。ぼくの実測で、30件問い合わせて内見に進めるのは1〜2件です。

内見に足を運ぶ。周辺の環境、建物の匂い、隣のテナント。現地でしか分からないことだらけです。

大家さんと交渉する。業種の許可、家賃、フリーレント。AIは代わりに言ってくれません。

設営する。家具を組んで、鏡を運んで、疲れます。

ここまでが、立ち上げ期(1〜3ヶ月)です。土日と平日の隙間時間で回せますが、しっかり働きます。

この教科書の大半は、この期間のためにあります。

運営期は、1店舗あたり1日数分

開業したあとは、こうなります。

予約の通知を確認して、たまに質問へ定型文で答える。

清掃は週1回・1回1,000〜1,500円で外注できます。

競合の予約状況チェック、売上の集計、稼働のモニタリング。ぼくはAIと仕組みに任せています。

つまりレンタルスペースは、こうなっている。

入口は、人の足でしかできない。運営は、AIと外注で回る。

売れるほど働く量が増える商売とは、ここが真逆です(0-4で書きます)。

レンタルスペースは、売れても働く量がほぼ増えません。

この構造の違いが、会社員を続けながら店舗を増やせた理由のすべてです。

その「運営を回す仕組み」は、第6部で作り方ごと渡します。

「できるか」の答え

だから「自分にできるか」への答えは、こうです。

立ち上げの数ヶ月、土日を使って動けるなら、できます。

特別な資格も、人脈も、話術も要りません。

ぼくは製薬会社の営業でしたが、不動産の知識はゼロから始めました。

必要なのは、物件を見る目と、契約前に収支を計算する習慣。

その2つを、この教科書の第2部と第3部で、手順と道具にして渡します。

会社員のうちに始めるほうが、圧倒的に有利です

「独立してから本気でやろう」と考える人がいます。

でも、レンタルスペースに関しては逆です。

第一に、信用力。物件を借りるときの保証会社の審査で、「安定した給与収入のある会社員」は圧倒的に通りやすい。「会社員」という肩書きは、辞めた瞬間に消える資産 です。使えるうちに、使ってください。

第二に、労働の前倒し構造が副業と噛み合う こと。立ち上げは土日と平日の隙間時間で回せて、運営期は1日数分なので本業と衝突しません。

第三に、完全に外注化できる こと。清掃も、顧客対応も、マニュアルさえ作れば渡せます。「自分にしかできない仕事」が構造的に残らないんですよね(第6部)。

事業として運営すれば、経費計上の仕組みも使えます(税制の詳細は税理士や税務署に確認してください)。

脱サラの計算式

0-1で書いたとおり、軌道に乗った1部屋の手残りは平均で月10万円前後です。

この「1部屋=月10万円」を基準にすると、脱サラが初めて「計画」になります。

・月10万円の副収入 → 1部屋

・月30万円(生活費レベル) → 3部屋

・月50万円(給料超え) → 5部屋

ぼくはこの積み上げを実際にやって、給料を超えた時点で会社を辞めました。

精神論ではなく、足し算です。

初期費用は0-2の幅で、回収は1年前後。

回収したあとは、その利益がそのまま毎月積み上がります。

これは「投資」ではなく「小さな事業」です。物件を選び、内装を作り、集客する労働が乗っている分のリターン。

だからこそ、その労働部分を正しくやれば再現できます。

この計算式を自分の物件で成立させる手順が、この教科書です。

第0部は、この先(0-4〜0-8)まで全部無料で読めます。続きは教科書の無料エリアで。