もし自分の兄弟から「レンタルスペースをやってみたい」と言われたら、なにを伝えるか。

考えてみました。

ぼくは5年で、23部屋のレンタルスペースを出してきました。

セミナーで話すきれいな話ではなく、身内に本気で伝える5つです。

①小箱のパーティ・撮影だけはやめておけ

はじめての人が出しやすいのが、マンション一室のパーティースペースと撮影スタジオです。

物件が見つかりやすくて、備品はAmazonで買えて、50〜80万円くらいで出せてしまう。

でも「出しやすい」は「誰でも出せる」ということです。

誰でも出せる市場では、部屋だけが増えて、供給過多になります。

しかも予約状況はポータルで丸見えなので、うまくいった店はすぐ真似されます。

単価は下がり続けて、マックのランチと変わらない金額で借りられる部屋まで出てきています。

ぼくの23部屋で唯一苦戦しているのも、撮影スタジオです。

やるなとは言いません。

ただ、このジャンル「だけ」に絞って勝負するのはやめておけ、と伝えます。

②家賃が安いことが、最大の正義

ただ、小箱のパーティ・撮影でも、出店してOKな場合もあります。

それは家賃がめちゃ安いことです。

レンタルスペースにおいて、最大の正義は、家賃が安いということです。

理由は2つあります。

1つ目は、ランニングコスト。

レンタルスペースの費用は、ほぼ家賃です。

家賃が安ければ損益分岐点が下がって、予約が少ない月でも耐えられます。

2つ目は、価格競争です。

近くに競合ができて値下げ合戦になったとき、最後に立っていられるのは家賃が安い店です。

家賃10万円の店は、家賃20万円の店より、単価を下げても利益が残ります。

売上を増やす努力はあとからできますが、家賃は契約したら下げられません。

最初の契約で、勝負の半分が決まります。

安い家賃の物件は、築年数が古かったり、見た目が汚かったりします。

それでいいんです。

そんなことより家賃が安いということが、絶対に大事です。

レンタルスペース可の、安い家賃の物件を賃貸しているということは、それだけで武器になります。

もはや資産に近いです。

③ダンススタジオ可の物件は、気長に待て。出たら即GO

なにを出すのか。

ぼくがいま出すなら、ダンススタジオです。

音を出せる物件は少ないので、参入障壁になります。

誰でも出せない場所は、供給過多になりにくい。

ただし「ダンススタジオ可」の物件は、めったに出てきません。

だから、気長に待ってください。

半年待つつもりで、物件サイトの通知を仕掛けて、待つ。

そのかわり、出たら即GOです。

いい条件の物件は、みんなが狙っています。

「今週末に内見しよう」では遅い。

即問い合わせ、即内見、良ければその場で申し込む。

待つのは気長に、動くのは一瞬で。

このギャップが勝負どころです。

④気になるレンスペを、ためしに使ってみる

これは今日からできることです。

気になるレンタルスペースを、お客さんとして予約して使ってみてください。

数千円でできます。

予約して、鍵を受け取って、入室して、使って、退室する。

この流れを一度体験すると「無人でも回るんだ」というのが体でわかります。

なによりも、使ってみることで多くの場合は「おれにもできそう」という感覚を得ることができるはずです。

「これならおれにもできる」「競合はチョロい」

心理的な障壁を、数千円で消します。

⑤利益と回収期間を出してみる。強い店舗をTTPしろ

最後は、数字です。

出店したいジャンルで、予約が埋まっている強い店舗を見つけてください。

予約状況はポータルで丸見えなので、売上はだいたい計算できます。

予約のコマ数×単価で月の売上を出す。

そこから想定の家賃と経費を引けば、月の利益が見えます。

そして、初期費用÷月の利益=回収期間。

この計算を、契約する前に必ずやってください。

回収に3年かかる計画なら、やめたほうがいい。

逆に1年前後で回収できるなら、有力です。

そして強い店舗が見つかったら、TTPしてください。

TTP=徹底的にパクる、です。

内装、価格、写真の撮り方、部屋の広さ。

うまくいっている店には、うまくいっている理由があります。

ゼロから発明しようとしないで、勝ちパターンに乗っかる。

これが最短ルートです。

まとめ — 兄弟に渡す5か条

• 小箱のパーティ・撮影だけはやめておく
• 家賃が安いことが、最大の正義
• ダンススタジオ可の物件を気長に待つ。出たら即GO
• 気になるレンスペを、ためしに使ってみる
• 利益と回収期間を計算して、強い店舗をTTPする

順番も、このとおりです。

まず避けるジャンルを知り、待ちながら数字の見方を覚えて、その間に一度お客さんになってみる。

今日できるのは④です。

気になるレンタルスペースを、1部屋予約してみてください。

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