レンタルスペースは、儲かります。

ただし、儲からない部屋もあります。

ぼくの店では、軌道に乗った部屋の利益は、月に平均で約10万円。

多い部屋は月20万円をこえ、少ない部屋は月3万円ほどです。

儲かるか、儲からないかは、借りる前にほぼ決まります。

分かれ目は、3つです。

1. ジャンル: 毎日需要があって、まねされにくいか
2. 家賃: 売上に対して、高すぎないか
3. 予約: 1日に何時間埋まれば黒字か、借りる前に計算したか

先に、答えを5つ書いておきます。

1. 儲かる?: 儲かる。軌道に乗れば、月平均約10万円(ぼくの店)
2. いつから?: 開業から半年ほどは、利益は少ない
3. 儲からない部屋: 小さすぎる・家賃が高すぎる・まねされやすい
4. 撤退: 6店舗。でも、赤字のまま閉めた店はゼロ
5. いまから始めても?: ジャンルを選べば、まだ儲かる

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この記事を書いた人

この記事は、23店舗を出し、多くを1年前後で回収してきたきくりんが書いています。

うまくいった部屋だけでなく、撤退した6店舗と、赤字の月が続いた部屋の数字も、この記事に入れました。

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レンタルスペースは儲かる?儲からない?

答えは、「儲かる部屋と、儲からない部屋がある」です。

いくら残るのか、いつから残るのか、どんな部屋が儲からないのか。

ぼくの店の数字で見せます。

軌道に乗れば、月平均約10万円

利益は、家賃とポータルサイトの手数料などを引いたあとのお金です。

同じ人が出しても、部屋によって月20万円近くちがいます。

最初の半年は、利益が少ない

開業してすぐは、レビューも予約も少ないので、利益も少なめです。

半年たつと、だいたい軌道に乗ります。

最初の半年ぶんの家賃は、手元に用意してから始めてください。

小さい部屋は、利益も小さい

小さい部屋は、どれだけ埋まっても、利益に上限があります。

そのかわり、家賃も初期費用も小さいので、元は早く取れます。

ぼくの10㎡の貸し会議室は、1年前後で元が取れました。

儲かる部屋・儲からない部屋のちがい

例えば、同じダンススタジオでも、利益が月3万円ほどの店がありました。

原因は、価格設定でした。直したら、月10万円近くまで上がりました。

「儲からない」と言われる3つの理由

レンタルスペースが「儲からない」と言われる理由は、大きく3つです。

1. だれでも出せるジャンルが多く、あとから部屋が増えて取り合いになる
2. 「このくらい埋まるはず」という願いで物件を決めてしまう
3. 予約が入らないと、価格を下げて取り合いに入ってしまう

3つとも、先に知っておけば防げます。

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レンタルスペースが儲からない12の原因

レンタルスペースの失敗は、ほとんどがこの12の原因のどれかです。

儲からない原因は、3つの種類に分かれます。

物件と需要、お金のしくみ、運営です。

自分の計画に当てはまるものがないか、1つずつ見てください。

物件と需要の原因(4つ)

① 需要のない場所に出す

レンタルスペースのお客さまは、ポータルサイトで「駅名+ジャンル」で探します。

その駅で探す人がいなければ、どんなにいい部屋でも予約は入りません。

出す前に、その駅の人気店の予約カレンダーを1週間見てください。

埋まっていない駅は、需要が少ない駅です。

② 家賃が高すぎる

いちばん多い原因です。

家賃は、予約が入っても入らなくても、毎月出ていきます。

例えば、家賃が5万円上がると、1時間の手取り1,050円の部屋なら、月に約48時間ぶん多く予約が必要です。

1日にすると、約1.6時間です。

③ ジャンル選びをまちがえる

需要が毎日あるジャンルと、特定の日に集まるジャンルがあります。

ダンスの練習は、毎日あります。

推し活の撮影は、推しの誕生日のまわりに集まります。

同じ「レンタルスペース」でも、埋まる時間の上限が変わります。

④ 競合が増えすぎた場所に出す

始めやすいジャンルは、ほかの人にとっても始めやすいジャンルです。

出した直後は黒字でも、あとから同じような部屋が近くに増えます。

出す前の収支の計算には、「あとから来る競合」が入っていません。

お金のしくみの原因(4つ)

⑤ 初期費用をかけすぎる

初期費用は、回収が終わるまで、ずっと赤字の穴として残ります。

例えば、初期費用100万円で手残りが月5万円なら、回収は20か月です。

同じ部屋に50万円よけいにかけると、回収は30か月になります。

内装に凝るほど、回収は遅くなります。

⑥ ポータルサイトの手数料を計算に入れていない

ポータルサイトの手数料は、売上の25〜35%くらいです。

売上が35万円なら、10万円前後が手数料です。

家賃と同じくらいの額が、毎月出ていきます。

収支の計算で、いちばん忘れられやすいお金です。

⑦ 清掃と消耗品を見落とす

清掃を外注すると、週1回・1回1,000〜1,500円ほどです。

月にすると、4,000〜6,000円ほど。

トイレットペーパー・電池・掃除用品などの消耗品も、毎月かかります。

1つ1つは小さくても、手残りが小さい部屋では効いてきます。

⑧ 価格設定をまちがえる

安すぎても、高すぎても、手残りは減ります。

安すぎると、予約は入っても、手数料と家賃を引くと残りません。

高すぎると、予約の件数が積めず、ポータルサイトの検索で沈みます。

例えば、ぼくのダンススタジオの10号店は、価格設定を1年ほどまちがえていました。

家賃18.7万円に対して、利益は月3.3万円。

価格を見直したあとは、月9.7万円まで上がりました(2026年7月)。

運営の原因(4つ)

⑨ メッセージの返信とレビューを放っておく

ポータルサイトは、返信が早い店・レビューが多い店を、検索の上に出しやすくなっています。

返信が遅いと、予約を逃すだけでなく、検索の順位も落ちやすくなります。

レビューは、「お願いする仕組み」を作らないと、なかなか集まりません。

⑩ 季節と曜日の波を知らない

予約は、毎月同じようには入りません。

パーティーは季節で波があり、土日に集まります。

平日の昼は、どのジャンルも空きやすい時間です。

いちばん悪い月でも赤字にならない物件を選ぶのが、安全な考え方です。

⑪ キャンセル規定がゆるい

長い予約ほど、キャンセルされたときの穴が大きくなります。

例えば、ぼくの店では、半年分10回・14万円の定期の予約が、まとめてキャンセルになりました。

キャンセル料は、0円です。

ただ、ぼくはゆるい規定を、定期のお客さまに選ばれる強みだと考えています。

規定は、ゆるくするか、きびしくするか、目的を決めて選んでください。

⑫ 規約・騒音・承諾のトラブルで撤退する

いちばん大きな損になるのが、これです。

大家さんの承諾がない・建物の規約で禁止・騒音のクレーム。

どれも、撤退になると、初期費用の回収が途中で止まります。

借りる前に、承諾と規約と音を確かめるしかありません。

12の原因のうち、①〜⑥と⑫は、借りる前に防げます。

儲からない原因の多くは、「借りた日」に決まっています。

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レンタルスペースの収益モデル: 売上から利益まで

「売上が35万円」と聞くと、儲かっているように見えます。

でも、手残りは、その3割くらいです。

1部屋の1か月の明細

家賃10万円のダンススタジオの例です。

売上の7割ほどは、手数料と家賃と経費で消えます。

これが、レンタルスペースのお金の流れです。

ポータルサイトの手数料は、売上の25〜35%

ポータルサイトの手数料は、サイトによって25%・30%・35%くらいです。

手数料は高く見えますが、集客を代わりにやってくれる費用でもあります。

最初の1部屋で、ポータルサイトを使わない選択は、おすすめしません。

一方で、公式HPから直接予約が入ると、かかるのは決済手数料の約3.5%だけです。

定期のお客さまや、リピーターのお客さまを公式HPに移せると、手残りが大きく増えます。

家賃比率で、危ない部屋を見分ける

家賃が売上のどのくらいかを、「家賃比率」として見てください。

式は、家賃 ÷ 手数料を引いたあとの売上です。

例えば、ぼくのダンススタジオで計算すると、こうなりました。

家賃比率が4割くらいまでの店は、利益が大きく残っています。

5割をこえると、利益が細くなります。

7割をこえた10号店は、利益が月3万円ほどでした。

家賃の金額ではなく、売上に対しての割合で見る。

家賃19.8万円でも、9号店は月23万円の利益が出ています。

見落としやすいお金

毎月の明細に出てこないお金も、先に知っておいてください。

• 契約の更新料(2年ごとなど)
• 保険(1年で1万円前後)
• 備品の修理・買いかえ
• 撤退のときの原状回復

例えば、ダンススタジオの鏡が割れたとき、修理には10万円弱かかりました。

保険に入っていたので、全額補償されました。

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集客できないと儲からない: お客さまはどこから来る?

部屋が良くても、見つけてもらえなければ予約は入りません。

レンタルスペースの集客は、この3つです。

始めは、ポータルサイトで見つけてもらう。

気に入ってくれたお客さまに、公式HPや定期の利用を案内する。

この順番が、いちばん手残りが増えます。

例えば、ぼくのダンススタジオでは、毎週の定期の利用が28本あります。

予約が少ない月でも、定期があるので赤字になりません。

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損益分岐点: 1日何時間埋まれば黒字?

借りる前に、その物件が黒字になるかは計算できます。

計算は、割り算1回です。

式は「毎月出ていくお金 ÷ 1時間の手取り」

毎月かならず出ていくお金 ÷ 1時間あたりの手取り = 1か月に必要な時間

それを30日で割ると、1日に必要な時間になります。

• 毎月かならず出ていくお金: 家賃・管理費・光熱費・ネット・清掃など
• 1時間あたりの手取り: 1時間の価格から、ポータルサイトの手数料を引いた額

例えば、毎月15万円が出ていく店で、1時間の手取りが900円なら、15万円 ÷ 900円で月に約167時間。

1日にすると、約5.6時間です。

1日に5.6時間埋まれば、トントン。ここが損益分岐点です。

それより上は、ぜんぶ利益になります。

1日24時間貸せる部屋なら、1日5.6時間は、稼働率でいうと約23%です。

家賃5万・10万・15万円で計算すると

1時間1,500円・手数料30%で計算すると、こうなります。

家賃が5万円上がるごとに、1日に必要な時間が約1.6時間ずつ増えます。

最初の1部屋は、家賃を安くするほど安全です。

実際の店では、必要な時間の約2倍埋まっている

ぼくのダンススタジオ5店舗では、こうでした。

• 黒字に必要な時間: 1日4〜6時間
• 実際に埋まった時間: 1日8〜11時間

必要な時間の、1.6〜2.5倍です。

この差が、利益です。

例えば、1号店は家賃9.9万円で、黒字に必要なのは1日4.0時間。

実際は、1日9.8時間埋まりました。

だから、予約が少ない月でも、赤字になりませんでした。

出すかどうかの線を引く

ぼくは、計算した「1日に必要な時間」で、出すかどうかを決めています(ダンスの場合)。

• 1日5.5時間まで: 出していい
• 1日6.5時間まで: 先生の定期の利用が入れば安心
• 1日7.2時間まで: ぎりぎり
• それより長い: やめておく

1日5.5時間が線なのは、ぼくの店でいちばん埋まらなかった月が、1日6.5時間だったからです。

何時間埋まるかを、ぴったり当てる必要はありません。

外れても黒字になる物件だけを、選べばいいんです。

回収の期間は、契約期間と比べる

回収の期間は、「初期費用 ÷ 月の手残り」で出ます。

目安は、1年以内ならとても良い、1年半で合格、2年で及第点です。

例えば、ぼくの23店舗のうち、回収が終わった部屋はこうでした。

• いちばん早い部屋: 7か月
• まん中(中央値): 11か月
• 平均: 約15か月
• 遅い部屋: 3年近く

回収の期間が、借りる契約の期間より長い物件は、出さないでください。

例えば、定期借家の契約で3年しかいられないのに、回収に3年かかる計算なら、やる意味がありません。

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ジャンル別: 儲かりやすい・儲かりにくい

ジャンルによって、儲かりやすさはかなり違います。

軌道に乗った部屋の手残りは、ざっくりこのくらいが目安です。

ぼくがこれから出すなら、ジャンルは「参入障壁」の高さで選びます。

始めやすいジャンルほど、あとから部屋が増えるからです。

例えば、ダンススタジオは、鏡・床・音の対策が要るので、出す人が多くありません。

大箱のスペースも、家賃と初期費用が大きいので、まねされにくいジャンルです。

反対に、小さなパーティースペース・小さな貸し会議室・推し活の撮影スタジオは、あとから部屋が増えやすいジャンルです。

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失敗例: 赤字になった店・撤退した店

ここからは、うまくいかなかった店の話です。

撤退は6店舗ありました。

ただ、撤退した6店舗は、どれも最後の月まで利益が出ていました。

赤字のまま閉めた店はありません。

ただ、月によって赤字になる店はあります。

月26万円の利益が出ていた部屋を、騒音で撤退

ダンススタジオです。

撤退する前の12か月の、月の利益の平均は約26万円。

ダンススタジオ11店舗の中で、いちばん稼いでいた店でした。

内見のときに、音も振動も確かめました。

それでも、ダンスで跳んで着地する振動が、床から下に伝わりました。

2か月ほど話し合いましたが、防音の工事をしてもクレームは止まらないと判断して、撤退しました。

利益が出ていても、終わるときは終わります。

ビルの再開発で、一棟5部屋をまとめて退去

同じビルに5部屋を出していましたが、ビルの再開発で、まとめて退去になりました。

回収は終わっていて、最後の月まで利益は出ていました。

それでも、利益が出続けるはずだった部屋が、一度に5つなくなりました。

ただ、相手の都合で退去する場合は、補償金が出ることがあります。

ぼくの場合、この撤退で、5部屋の利益の1年分以上が、補償金として出ました。

定期借家の契約でしたが、管理会社さんが交渉してくれた結果です。

補償金は、これから稼ぐはずだった利益を、先に受け取ったようなものです。

その間に、次の物件を探して、新しい店を出します。

自分ではどうにもできない撤退も、あります。

だから、1部屋に全部を賭けず、部屋を足していく考え方が大事です。

推し活の撮影スタジオが、3か月連続で赤字

推し活向けの撮影スタジオは、出だしは順調でした。

A店は、開業から半年で、月の手取りが約25万円まで伸びました。

固定費は月15万円ほどなので、利益は月10万円弱です。

ところが、4月から手取りが11〜13万円台に落ちて、戻りませんでした。

6月から3か月連続で赤字。月に3〜4万円ずつ、お金が出ていきました。

あとから出したB店は、オープンから4か月連続で赤字でした。

落ちたのは、1時間の価格ではなく、予約の件数でした。

推しの誕生日に需要が集まるジャンルで、しかも、まねされやすい部屋。

あとから同じような部屋が増えて、お客さまを分け合う形になりました。

入居したその日に「出てってください」

分譲マンションの1室を、撮影スタジオとして借りたときの話です。

仲介の不動産屋さんも、管理会社も、オーナーさんもOKでした。

ところが、入居の当日。

マンションの掲示板に、「民泊・レンタルスペースは入居できません」という張り紙がありました。

管理組合から仕事を受けている会社に電話すると、「絶対にダメです。早く出てってください」。

分譲マンションは、部屋の持ち主のOKだけでなく、建物全体の管理規約も確かめる必要があります。

価格設定を1年まちがえた店

先ほどの10号店です。

家賃18.7万円に対して、利益は月3.3万円。

ほかのダンススタジオの平均(14.6万円)の、4分の1以下でした。

価格を見直したあと、月の利益は9.7万円まで上がりました。

「儲からない」と思っていた部屋が、価格設定で変わることもあります。

撤退を考える前に、まず価格・写真・掲載の中身を見直してください。

撤退で、実際にかかるお金

撤退になると、かかるお金があります。

• 原状回復の工事(内装・鏡・床をはがす)
• 解約予告の期間の家賃(多くは1〜3か月前に予告)
• 敷金のうち、償却・敷引きで戻らないぶん

反対に、再開発や建て替えなど、相手の都合で退去するときは、補償金が出ることがあります。

定期借家の契約でも、交渉で出ることがあります。

退去の話が来たら、すぐにサインせず、管理会社さんや専門家に相談してください。

補償金の税金の扱いは、中身によって変わるので、税理士さんに確かめてください。

撤退するかどうかは、「残りの初期費用 ÷ 直近の月の手残り」で、回収まであと何か月かを出して考えます。

回収の見込みが立たないなら、早めに決めたほうが、損は小さくすみます。

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2026年のいま、レンタルスペースは儲かりにくくなった?

出典: 株式会社スペースマーケット 決算説明資料

市場は、伸びています。

でも、1部屋あたりの取り分は、減っています。

この2つが、同時に起きています。

市場は伸びている

例えば、インスタベース(レンタルスペースの予約サイト)の流通額は、年間74.4億円。

前の年より15%増えています。

(Rebaseの決算資料・2026年8月)

レンタルスペースを使う人は、増え続けています。

でも、1部屋あたりの取り分は減っている

スペースマーケットの、1スペースあたりの月の流通額(まん中)です。

2020年は5.55万円。

2026年の上半期は4.53万円です。

(スペースマーケットの決算資料)

同じ資料で、月に使われているスペースの数は、2020年の3.9万から2024年の11.4万へ、約2.9倍に増えています。

使う人も増えましたが、部屋はもっと増えました。

1部屋あたりで分けると、取り分は減っています。

増えたのは、始めやすいジャンル

部屋が増えやすいのは、始めやすいジャンルです。

小さくて、内装がシンプルで、写真を見れば同じ部屋が作れるジャンル。

反対に、鏡や床や音の対策が要るジャンル・大箱のジャンルは、増えにくいままです。

2026年のいま、レンタルスペースで儲かるかどうかは、ジャンル選びで決まる割合が、前より大きくなりました。

運営の手間は、AIで減らせるようになった

もう1つ、2026年に変わったことがあります。

運営の手間です。

• 電話は、AIの電話番が受ける
• ポータルサイトのメッセージは、AIが返事を書く
• 予約のデータを見て、価格の上げ下げをAIに任せる

「手間がかかるから儲からない」は、AIで小さくできるようになりました。

例えば、ぼくの店では、お客さま対応のほとんどをAIに任せています。

AIをどこまで使うかは、予約サイトなど各サービスの規約を確かめたうえで、ご自身の責任で決めてください。

AIに任せない場合は、清掃と同じように、返信の手順を書いて外注さんに渡す方法もあります。

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運営中で「売上はあるのに利益が出ない」人へ

すでにレンタルスペースを運営していて、利益が出ないなら、この7つを見てください。

いちばん効くのは、4の価格設定です。

例えば、10号店は、価格を見直しただけで、月の利益が3.3万円から9.7万円になりました。

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儲からない人・儲かる人の特徴

正直に書くと、レンタルスペースに向いていない人もいます。

向いているかどうかは、性格より、「出す前に数字を見るか」で決まります。

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始める前のチェックリスト(10項目)

物件を借りる前に、この10項目を確かめてください。

1つでも「分からない」があれば、契約の前に確かめてください。

物件探しから開業までの手順は、こちらにまとめています。

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税金・保険・季節の波

税金のくわしい扱いは、人によって違います。

迷ったら、税務署か税理士さんに確かめてください。

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よくある質問

Q1. レンタルスペースは危ないですか?

借りる前の確認を飛ばすと、危ない商売です。

とくに、大家さんの承諾・建物の管理規約・音と振動の3つは、撤退に直結します。

3つを先に確かめれば、危なさはかなり小さくできます。

Q2. 個人でもできますか?

できます。

予約はポータルサイトが受けてくれて、鍵は暗証番号で開け閉めでき、清掃も外注できます。

ぼくも、1号店は37歳の会社員のときに、90万円で出しました。7か月で回収しています。

Q3. 許可は必要ですか?

原則、特別な許可はいりません。

必要なのは、税務署への開業届と、賃貸なら大家さんの承諾です。

分譲マンションは、建物の管理規約で禁止されていないかも確かめてください。

Q4. 開業資金は、いくら必要ですか?

ぼくの店では、約27万円から214万円でした。

小さな貸し会議室なら30万円前後、鏡と床の工事が要るダンススタジオなら200万円前後です。

それに、最初の半年ぶんの家賃を用意しておくと安心です。

Q5. 田舎でも儲かりますか?

その町に、ジャンルの需要があれば儲かります。

ポータルサイトで、その駅の同じジャンルの店の予約カレンダーを見てください。

埋まっている店があれば、需要はあります。

家賃が安い町は、黒字に必要な時間が短くなる良さもあります。

Q6. 利益率はどのくらいですか?

売上の約3割が手残り、が目安です。

家賃10万円のモデルで、売上35万円に対して手残りは約10万円でした。

ジャンル・家賃・公式HPからの予約の割合で、上下します。

Q7. 副業で、月いくらくらいになりますか?

軌道に乗れば、1部屋で月平均約10万円です(ぼくの店)。

小さな部屋なら月4万円ほど、ダンススタジオなら月13万円ほど。

最初の半年は、その半分くらいです。

Q8. 何店舗で、会社の給料をこえますか?

4店舗くらいです。

会社員の平均給与は月約40万円(国税庁)。1部屋 月約10万円なら、4部屋でこえます。

ぼくも、部屋を足していって、40歳で会社を辞めました。

Q9. いまから始めても、遅くないですか?

ジャンルしだいです。

市場は伸びていますが、始めやすいジャンルは部屋が増えすぎて、1部屋あたりの取り分が減っています。

まねされにくいジャンルなら、いまからでも十分に出せます。

Q10. レンタル倉庫やコワーキングと、どっちが儲かりますか?

ぼくは、レンタル倉庫とコワーキングは出していないので、くらべられません。

どちらも、時間で貸すレンタルスペースとは、お金の流れが違う商売です。

時間で貸すレンタルスペースの良さは、小さく始めて、1部屋ずつ足していけることです。

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まとめ: 儲かる店と赤字の店の分かれ目は3つ

レンタルスペースは、儲かる店と儲からない店が、はっきり分かれる商売です。

分かれ目は、3つでした。

1. ジャンルと物件: 毎日需要があって、まねされにくいジャンルを選ぶ
2. 家賃と手数料のつり合い: 売上の7割は消える。家賃比率は4割くらいまで
3. 1日に何時間埋まるか: 黒字に必要な時間を、借りる前に計算する

儲からない12の原因のうち、7つは借りる前に防げます。

失敗の多くは、借りる前の確認で避けられます。

儲からないかどうかは、借りた日に、ほとんど決まっています。

今日やることは、3つです。

1. 気になる物件の家賃で、「黒字に必要な時間」を割り算1回で出す
2. その駅の、同じジャンルの人気店の予約カレンダーを、1週間見る
3. 始める前のチェックリスト10項目に、○か×をつける

あなたの気になっている物件は、1日何時間埋まれば黒字ですか?

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ジャンル選びから物件探し、収支の計算、出店、撤退まで。23店舗の数字といっしょに、教科書にぜんぶ書いています。

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