レンタルスペース経営は、部屋を借りて1時間単位で貸し、家賃や手数料との差で利益を出す商売です。

レンタルスペースは、資格なし・個人でも始められます。

流れは7ステップで、物件探しから開業まで、目安は3〜5か月です。

初期費用は、小さな貸し会議室で約27万円。

鏡と工事が要るダンススタジオで約214万円でした。

どちらも、ぼくが出してきた23店舗の実額です。

手続きは、税務署への開業届くらい。

ただし、借りた部屋を貸すなら、大家さんの承諾だけは絶対に要ります。

この記事は、これからレンタルスペースを始めたい人に向けて、始めるまでの手順をぜんぶまとめたものです。

7ステップ・手続き・お金・失敗・よくある質問まで、この1本で読めます。

ブックマークして、いまのあなたのステップから読んでください。

先に、答えを5つ書いておきます。

1. 資格・許可: 原則いりません(賃貸なら大家さんの承諾は必要)
2. 期間: 3〜5か月(いちばん長いのは物件探し)
3. 初期費用: 約27万〜214万円(ぼくの例、ジャンルと広さで決まる)
4. 回収: 多くは1年前後(早い部屋で7か月)
5. 手残り: 軌道に乗った部屋で月3万〜20万円(広さ・ジャンルで差が大きい)

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この記事を書いた人

この記事は、23店舗を物件探しから自分で開業し、多くを1年前後で回収してきたきくりんが書いています。

1号店は会社員のときに90万円で出して、7か月で回収しました。現在も月15万ほどの利益が出ています。

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始める前に、3つの疑問に答えます

レンタルスペースを調べ始めた人が、最初に止まる疑問は3つです。

• 儲かるの?
• 個人・副業でもできるの?
• 危なくないの?

順番に答えます。

儲かるかは「家賃」と「予約の入る時間」で決まる

レンタルスペースの売上は、「1時間の価格 × 予約が入った時間」です。

そこから、ポータルサイトの手数料・家賃・光熱費などを引いたものが手残りになります。

大事なのは、売上の7割ほどは手数料と家賃と経費で消えることです。

だから、売上が大きいかより、「家賃に対して、どれだけ予約が入るか」で決まります。

ジャンルによっても、手残りはかなり違います。

手残りを大きく分けるのは、「ジャンル」と「広さ」の2つです。

まず、ジャンル別に見ると、軌道に乗った部屋の手残りはざっくりこのくらいが目安です。

もう1つが、広さです。

広い部屋ほど、家賃も内装の費用も大きくなります。

だから、広さに見合った手残りが出ないと、いつまでも回収が終わりません。

例えば、70平米のパーティースペースで、手残りが月数万円だったら。

初期費用が大きいぶん、何年たっても元が取れません。

広い部屋は、たくさんの人で使えるぶん、1時間の価格を高くできます。

広さを決めるときは、「この広さなら、月いくら残れば回収できるか」を先に計算します。

だから、同じジャンルでも、部屋によって手残りは何倍もちがいます。

差がつくのは、ほとんどが「契約する前」です。

家賃と予約の見込みを、借りる前に計算できるかどうか。

この記事のSTEP2で、そのやり方を書きます。

個人・副業でも、むしろ向いている

レンタルスペースは、お店にスタッフがいない商売です。

予約はポータルサイトが受けてくれて、鍵は暗証番号で開け閉めできます。

清掃も、週1回・1回1,000〜1,500円ほどで外注できます。

軌道に乗れば、1部屋あたりの作業は1日数分です。

だから、会社員の副業と相性がいい。

物件の審査でも、会社員の信用は武器になります。

「副業だから落とされるかも」という心配は、ほとんどいりません。

例えば、ぼくの1号店は、37歳の会社員のときに出しました。

家でアットホームを見ていて、勢いで問い合わせボタンを押した物件です。

そこから部屋を足していき、40歳で会社を辞めました。

会社員が副業で始めるときの時間・お金・税金は、こちらにまとめています。

危ないと言われる理由は5つ。どれも先に防げる

「レンタルスペースは危ない」と言われるのには、理由があります。

実際に起きやすいのは、この5つです。

1. 騒音で、近所や上下の階からクレームが来る
2. 規約にない使い方をされる(宿泊・大騒ぎ・ゴミの放置)
3. 備品が壊れる・なくなる
4. ダブルブッキング(同じ時間に2組の予約)
5. ビルの建て替えや再開発で、退去になる

どれも、ゼロにはなりません。

でも、物件選び・ルール・予約の管理で、先に小さくできます。

防ぎ方は、このあとのステップの中で書きます。

例えば、ぼくは23店舗のうち6店舗を撤退しています。

1店舗は、下の階からの騒音クレーム。

5店舗は、ビルの再開発による退去でした。

騒音の1店舗は、利益が出ていた部屋です。正直、いちばん悔しい撤退でした。

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全体の流れ: 7ステップと、かかる期間

レンタルスペースの始め方は、7つのステップです。

合計で、3〜5か月が目安です。

いちばん時間がかかるのは、STEP3の物件探しです。

そして、いちばん大事なのはSTEP2〜4。

勝負の8割は、契約する前に決まります。

オープンしてから「予約が入らない」と気づいても、家賃はもう払い始めています。

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STEP1 ジャンルを決める

レンタルスペースのジャンルは、大きく5つです。

選び方の軸は、「あなたがどんな働き方をしたいか」です。

例えば、ぼくのいちばん多いジャンルはダンススタジオです。

ダンスは、毎週同じ時間に使ってくれる定期のお客さまが多く、売上が安定します。

その代わり、音と振動で大家さんの許可が下りにくく、物件探しがいちばんの難関です。

レンタルサロンは薄利で手間が多いと聞くので、ぼくはまだやっていません。

広さは、最初は小さい部屋か中くらいの部屋

• 小さい部屋: 20平米未満(1〜4名)
• 中くらいの部屋: 20〜50平米(5〜10名)
• 大きい部屋: 50平米以上(10名以上)

手残りは、ジャンルと同じくらい広さで変わります。

最初から大きい部屋は、おすすめしません。

家賃も内装の費用も、はね上がるからです。

用途を組み合わせる方法もある

用途を1つに決めず、組み合わせる方法もあります。

「パーティースペース×貸し会議室」なら、昼は会議、夜はパーティー。

予約の入り口が2つになり、空いている時間が減ります。

迷ったら、まず気になるジャンルの人気店を、お客さんとして1回使ってみてください。

入り方・広さ・備品・掃除の具合まで、体でわかります。

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STEP2 市場調査と、収支の試算

ジャンルが決まっても、まだ物件は探しません。

先に、市場調査と収支の試算です。

ここを飛ばして「なんとなく良さそうな物件」を借りると、オープンしてから予約が入らない、ということが起きます。

人気店を、4つの目で見る

使うのは、ポータルサイト(インスタベース・スペースマーケットなど)とGoogle検索です。

狙っているエリアとジャンルで検索して、人気順で上から5〜10店を選びます。

その店が選ばれている理由を、4つの目で見ます。

• 商品: 誰向けか、広さ、何人入るか、内装、備品
• 価格: 平日と土日の差、3時間パック、長時間割や直前割
• 場所: 駅から何分か、オフィス街か住宅街か
• 伝え方: 1枚目の写真、説明文、公式HP、レビューの中身

レンタルスペースは、競合の内装も、価格も、予約カレンダーまで、ぜんぶ見えます。

答えを見てから出店できる、めずらしい商売です。

競合の売上は、予約カレンダーでわかる

競合の売上は、7つの手順で見積もれます。

1. 同じエリア・同じジャンルの人気店を1つ選ぶ
2. ポータルサイトの予約カレンダーを、1週間、毎日見る
3. 埋まった時間×価格で、1週間の売上を出す
4. それを1か月分に広げて、月の売上を出す
5. ポータルサイトの手数料(25〜35%)を引く
6. 家賃を引く(同じビルの空室の募集や、周りの相場から)
7. 光熱費・ネット・清掃の外注費を、相場で引く

これで、その店の手残りが見えます。

「このエリア・このジャンルで出したら、いくら残るか」が、借りる前にわかります。

収支は「売上の7割は消える」で考える

家賃10万円のダンススタジオを例にします。

売上35万円と聞くと、かなり儲かりそうに見えます。

でも、残るのは約10万円です。

これを知らずに「売上はいけそうだから、家賃15万円でも大丈夫」と契約すると、同じ売上でも手残りは約5万円まで下がります。

だから、自分の予想ではなく、競合の実際の数字で計算します。

数字で「勝てる」と言えない物件は、借りません。

初期費用は、競合を使えば見当がつく

競合の店を、実際に予約して使ってみてください。

1回あたり、数千円〜1万円ほどです。

部屋にある家具や備品は、ほとんどがネット通販で買えるものです。

1つずつ検索してリストにすれば、備品にいくらかかったかがわかります。

そこに物件の契約金を足せば、初期費用の見当がつきます。

視察の1回が、そのまま発注リストになります。

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STEP3 物件を探す

物件探しは、レンタルスペースでいちばん時間がかかるステップです。

そして、大家さんの承諾が取れるかどうかも、ここで決まります。

アットホームで、条件を広げて探す

物件探しのメインは、アットホームです。

レンタルスペースに向いた「店舗・事務所」の掲載が多いからです。

ポイントは、条件をしぼりすぎないことです。

「家賃8万円以下・駅徒歩5分・25平米以上・1階」で検索すると、出てくるのは0件か数件です。

• 家賃は、予算+2〜3万円まで広げる
• 駅徒歩は、10分まで広げる
• 業種の絞り込み(「スタジオ・ホール」など)は使わない

業種で絞ると、9割以上の物件が消えます。

「事務所」や「店舗」の物件でも、聞いてみたらOKが出ることはよくあります。

居住用マンションの「事務所利用可」も、見落とされがちです。

ワークスペースや少人数の撮影スタジオなら、許可が下りやすいことがあります。

問い合わせは、用途を正直に書く

レンタルスペースは、民泊と同じくらい大家さんに敬遠されやすい業種です。

だから、最初の問い合わせで誠実さを見せます。

• 名前(屋号や社名があれば)
• 用途(「レンタルスペース」「撮影スタジオ」「貸し会議室」など、はっきり)
• 実績(はじめてなら、本気度が伝われば十分)

用途をぼかすと、内見や契約まで進んでから「やっぱりNG」になります。

いちばん時間のむだになるパターンです。

物件の問い合わせで聞かれることは、だいたい決まっています。

大家さんの承諾は「転貸かどうか」ではなく「心配を消せるか」

借りた部屋を、ほかの人に時間で貸す。

これが「又貸し(転貸)」にならないか、心配になる人は多いです。

法律では、大家さんの承諾なしに部屋をほかの人に使わせると、契約を解除される理由になりえます(民法612条)。

だから、黙って始めるのは絶対にやめてください。

内装にかけたお金が、まるごと消えるかもしれません。

ただ、交渉の入り口で「転貸になるんですが…」と切り出すと、大家さんは反射的にNGを出します。

大家さんが本当に心配しているのは、言葉ではなく、実際に起きる困りごとです。

それは、だいたい3つです。

この3つに答えを持っていけば、「転貸かどうか」の話にはなりにくくなります。

大家さんが見ているのは、「この人なら任せられるか」です。

承諾が取れたら、契約書の使用目的に「レンタルスペース」など、実際の用途を書いてもらいます。

口約束で終わらせないのが大事です。

分譲マンションの部屋は「管理規約」も見る

分譲マンションの一室を借りる場合は、大家さんの承諾に加えて、マンションの管理規約も確かめます。

大家さんがOKでも、管理規約で事業での利用や、不特定の人の出入りを禁止していることがあるからです。

管理会社に一度聞いておけば、あとで止められる心配が減ります。

個人の不動産屋さんを味方にする

大手より、個人経営や少人数の不動産屋さんがおすすめです。

1件の成約が、そのままその人の収入になるからです。

「将来は3店舗、5店舗と増やしたい」と伝えてみてください。

業者向けの物件サイトを見て、あなたの代わりに探してくれることがあります。

人気店のビルの空室を探す

人気のレンタルスペースが入っているビルの名前を調べて、そのビルの空室を探す方法もあります。

「同じビルで撮影スタジオが営業されていますよね。同じ用途で借りたいです」と伝えられます。

大家さんの承諾が、すでに下りた前例があるので、説明も審査も通りやすくなります。

物件探しは、数をこなした人が勝つ

30件問い合わせて、内見まで行けるのは1〜2件。

それがふつうです。

断られても深追いせず、OKが出る物件を探すほうが早いです。

候補が出たら、その物件の家賃で、STEP2の計算をやり直してください。

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STEP4 内見・交渉・契約

内見は、見学ではありません。

その物件が、安定してお金を生めるかを見きわめる場です。

内見の持ち物は3つ

• メジャー: レーザー距離計と、5m以上の巻き尺
• Bluetoothスピーカー: 音もれと振動の確認用
• 名刺: 屋号がなくても作っておく(本気度が伝わります)

いちばん見るのは「音」

鉄筋コンクリートに見えても、となりとの壁だけボード1枚、ということがあります。

壁を軽くたたいて、軽い音がしないか確かめます。

スピーカーで大きめに音楽を流して、となりや上下、廊下にどれくらい響くかを見ます。

ダンスなら、床を踏み鳴らして振動も見ます。

ほかのテナントがいるなら、下の階でどう聞こえるかまで確かめさせてもらいます。

例えば、ぼくの撤退した店のうち1店舗は、下の階からの騒音クレームでした。

「とりあえず借りて、ダメならそのとき考える」は、レンタルスペースでは通用しません。

エアコンは「設備」か「残置物」か

エアコンや照明が「設備」なら、壊れたら大家さんの負担で直してもらえます。

「残置物」(前の入居者が残していったもの)なら、壊れたら自分で直します。

業務用エアコンを新しくすると、数十万円かかることがあります。

古すぎるなら、入居前に交換を相談します。

「和式トイレを洋式にしてもらえるなら、決めます」のような条件つきの相談も、このタイミングです。

交渉するのは「フリーレント」と「敷金・礼金」

入居してから予約が入るまでは、売上ゼロで家賃だけかかります。

だから、フリーレント(家賃のかからない期間)を相談します。

「内装を整えて物件の価値を上げるので、その間の1か月分を無料にしてほしい」

大家さんにもメリットがある形にするのがコツです。

敷金・礼金も、「その分を内装に回して、いいスペースにしたい」と伝えれば相談できます。

交渉はタダです。通ればラッキー、くらいで大丈夫です。

入居日は、準備が整う日から逆算する

入居日に内装屋さんが入り、家具が届き、数日後には写真撮影まで終わる。

そうなるように、入居日を決めます。

むだな家賃を1日でも減らすためです。

契約書で必ず見る3つ

申し込みの時点では、まだ契約は成立していません。

審査のあいだに「収支が合わない」とわかったら、契約の前に辞退できます。

ハンコを押す前に、この3つは自分の目で確かめてください。

1. 使用目的: 「レンタルスペース」など、実際の用途が書いてあるか
2. 解約予告期間: 退去するとき、何か月前に言えばいいか
3. 敷金の償却(敷引き): 退去のとき、敷金がいくら返ってくるか

2と3は、いざというときの逃げ道です。

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STEP5 入居前の準備(9項目)

契約から入居までは、待ち時間ではありません。

入居した瞬間から家賃がかかるので、このあいだに9つを片づけます。

例えば、ぼくの1号店はネットの工事が面倒で、ホームルーターにしました。

5年たったいまも、問題なく使えています。

ダンススタジオの鏡も、1号店では幅90cmのパネルミラーを1枚3万円ほどで5枚買って、壁に留めました。

材料費は20万円以内です。

業者さんに壁一面の鏡を頼むと50万円をこえるので、ここがいちばん大きな差になりました。

利用規約は「危ない」を減らす道具

始める前の疑問で書いた「危ない」の多くは、利用規約で先に減らせます。

• 宿泊の禁止
• 利用時間と退室の時刻
• 音量のルール(とくに夜)
• ゴミの持ち帰り
• 備品を壊したときの弁償

ポータルサイトの掲載ページにも、同じ内容を書いておきます。

書いてあれば、トラブルのときに「最初にお伝えしています」と言えます。

保険も、先に入っておく

お客さまのけがや、下の階への水もれなど、店の側が責任を問われる事故に備える保険があります。

大家さんへの「何かあったら?」への答えにもなります。

契約のときに入る火災保険で、どこまでカバーされるかも確かめておきます。

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STEP6 入居・設営

入居したら、一気に設営です。

1日でも早くオープンすることが、何より大事です。

道具は4つで足りる

• 電動ドライバー(家具の組み立てに)
• 軍手
• テプラ(掲示物づくりに)
• 強力両面テープ(スポンジタイプ。ふつうの両面テープだと掲示物が落ちる)

掲示物が、スタッフの代わりになる

レンタルスペースには、スタッフがいません。

だから、お客さまが迷わないように、使い方を貼っておきます。

• エアコンの使い方、照明のスイッチ、ゴミの捨て方
• Wi-FiのQRコード(パウチしないと、すぐボロボロになる)
• 公式HPや、定期利用の問い合わせのQRコード

無人のお店では、掲示物がそのまま接客になります。

駅からの道順を、写真で案内する

駅の出口からお店まで実際に歩いて、目印ごとに写真を撮ります。

Googleドキュメントにまとめて「ここを右」と説明を添え、リンクを公開します。

そのリンクを、ポータルサイトの紹介文と、予約後の自動メールに入れます。

「場所がわからない」という問い合わせが、ぐっと減ります。

カメラマンの撮影までに、仮の写真を撮っておく

カメラマンの撮影まで日があるなら、スマホの広角で仮の写真を撮っておきます。

部屋の四隅から、対角線に向けて撮るのがコツです。

これで、ポータルサイトの申請を先に進められます。

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STEP7 ポータルサイト掲載と、オープン直後の価格設定

最後のステップです。

レンタルスペースの予約は、最初はほぼ全部ポータルサイトから入ります。

載せるポータルサイトは5つ

• インスタベース
• スペースマーケット
• カシカシ
• スペイシー(ヨヤッピン)
• 空箱 by GMO

例えば、ぼくは以前、10万円を払って別の掲載サイトに載せたことがあります。

予約は、1件も入りませんでした。

まずは、手数料が予約の分だけかかる、この5つで十分です。

申請は、オープンの数日前

ポータルサイトには、掲載したばかりの店が検索の上のほうに出やすい時期があります。

オープンのずっと前に申請すると、このいちばんおいしい時期をむだにします。

申請は、オープンできる日の数日前です。

最初は「金額」より「件数」

オープン直後だけは、価格をおさえて予約の件数を取りにいきます。

件数とレビューが積み上がるほど、そのあとも検索で上に出やすくなるからです。

• 予約が入らない → 価格を下げる
• 予約が入っている → 価格を上げる

この調整を、はじめのうちほどこまめにやります。

軌道に乗ったら、少しずつ本来の価格に戻します。

レビューは、仕組みで集める

• レビューを書いてくれたら少し安くなるプランを作る
• 利用の翌日までに、こちらからお礼と星5のレビューを送る

こちらから先に星5を送ると、「こっちも書かなきゃな」と思ってもらいやすくなります。

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必要な許可・届出は? 民泊とのちがいで整理する

レンタルスペースを始めるのに、営業の許可はいりません。

要るのは、大家さんの承諾と、税務署への届出くらいです。

「消防は?」「用途地域は?」という疑問をよく見かけます。

これは、民泊の手続きと混ざっていることが多いです。

民泊は「人を泊める」商売なので、法律の決まりがぐっと増えます。

レンタルスペースは、人を泊めません。

例えば、ぼくの23店舗では、消防や用途地域のことで開業が止まったことはありません。

ただ、内装で間仕切りを大きく変えるときは、ビルの管理会社か、地域の消防署に一度聞いておくと安心です。

開業届は「確定申告の期限まで」に出す

個人で始めるなら、税務署に「個人事業の開業・廃業等届出書」(開業届)を出します。

インターネットでは「開業から1か月以内」と書いてある解説が多いです。

いまの国税庁の手続きの案内では、提出時期は「事業を始めた年の確定申告の期限まで」になっています(令和8年11月に確認)。

青色申告の承認申請は「開業から2か月以内」

青色申告にすると、帳簿をつける代わりに、税金が安くなる控除を受けられます。

1月16日以後に始めた場合、承認申請書は業務を始めた日から2か月以内に出します。

会社員は、所得20万円をこえたら確定申告

給与を1か所からもらっている会社員は、給与以外の所得の合計が20万円をこえると、確定申告が必要です。

レンタルスペースの所得は、売上から家賃や手数料などの経費を引いた額です。

個人で始めて、あとから会社にしてもいい

最初の1部屋は、個人事業として始められます。

開業届を出せば、個人のままで経営できます。

部屋がふえて利益が大きくなってきたら、会社にするかを考えます。

利益が一定の額をこえると、税金の面で会社のほうが有利になることがあるからです。

例えば、ぼくも利益がふえたところで会社にして、今は会社でレンタルスペースを経営しています。

手続きのくわしい中身や、どちらが得かは、税務署や税理士さんに確かめてください。

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お金の全部: 初期費用・毎月の費用・回収

初期費用は、3つの式で出る

レンタルスペースの初期費用は、3つに分かれます。

例えば、家賃10万円・敷金1か月・礼金1か月なら、契約関連だけで約42万円です。

ぼくの23店舗の初期費用は、いちばん安い部屋で27万円、いちばん高い部屋で214万円でした。

27万円は、敷金・礼金ゼロの小さな貸し会議室。

214万円は、鏡と工事で100万円近くかかったダンススタジオです。

契約関連の費用は、無料の計算ツールで出せます。

毎月かかる費用は5つ

1. 家賃
2. ポータルサイトの手数料(売上の25〜35%)
3. 光熱費・ネット
4. 清掃の外注(週1回・1回1,000〜1,500円ほど)
5. 消耗品(トイレットペーパー・電池・掃除用品など)

いちばん大きいのは、家賃と手数料です。

公式HPからの直接予約が増えると、手数料の分だけ手残りが増えます。

回収の期間は「初期費用 ÷ 月の手残り」

初期費用100万円で、手残りが月10万円なら、回収は10か月です。

例えば、ぼくの23店舗のうち、回収が終わった部屋で見るとこうです。

• いちばん早い部屋: 7か月
• まん中(中央値): 11か月
• 平均: 約15か月

遅い部屋では、3年近くかかりました。

回収が遅い部屋に共通するのは、家賃に対して予約が足りないことです。

だからこそ、STEP2の計算を、借りる前にやります。

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経営で見る5つの数字

開業したら、毎月この5つを見れば、店が順調かどうかが分かります。

いちばん大事なのは、2と3の差です。

この差が、そのまま利益になります。

例えば、ぼくのダンススタジオ5店舗では、黒字に必要な時間が1日4〜6時間、実際に埋まった時間が1日8〜11時間でした。

1号店は、必要4.0時間に対して、実際は9.8時間です。

それぞれの計算のしかたと、家賃別の早見表は、こちらにまとめています。

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開業したあとの経営: 1部屋の作業を1日数分にする

ぼくの受信箱。お客さまの名前と本文はぼかしています

オープンして軌道に乗ると、作業はぐっと減ります。

やることは、この3つが中心です。

1. 予約とお客さまのメッセージに答える
2. 清掃と、備品の補充
3. 予約の入り具合を見て、価格を変える

清掃は、最初から外注する

清掃は、週1回・1回1,000〜1,500円ほどで外注できます。

エアコンのフィルターなどは、月1回の特別な清掃にまとめます。

自分でやるのは最初の数回だけにして、手順を書いて渡します。

お客さま対応と価格設定は、AIに任せられる

令和8年のいまは、お客さま対応もAIに任せられます。

• 電話は、AIの電話番が受ける
• ポータルサイトのメッセージは、AIが返事を書く
• 延長の案内や利用後のお礼は、AIが決まった時間に送る

価格設定も、予約のデータをAIに見せて、上げ下げを任せられます。

例えば、ぼくの店では、お客さま対応のほとんどをAIに任せています。

AIをどこまで使うかは、予約サイトなど各サービスの規約を確かめたうえで、ご自身の責任で決めてください。

全部任せるなら運営代行。ただし、利益は約3割へる

予約・問い合わせ・清掃の手配・価格設定まで、まるごと任せる「運営代行」というサービスもあります。

手間はほぼゼロになるかわりに、売上の一部を手数料として払います。

例えば、ぼくは一部の部屋を1年間、運営代行に任せました。

売上を100とすると、利益は、自分で運営していたときの28から18になりました。

1〜8月の合計では、売上は8%ふえて、利益は32%へりました。

任せるかどうかは、「へる利益」と「あいた時間で何をするか」で決めます。

1部屋=月10万円の足し算

軌道に乗った部屋の手残りを、月10万円前後とします。

すると、副業の計画が足し算になります。

• 月10万円の副収入がほしい → 1部屋
• 月30万円(生活費くらい) → 3部屋
• 月50万円(給料をこえる) → 5部屋

例えば、ぼくはこの足し算を実際にやって、脱サラしました。

もちろん、全部の部屋がうまくいくわけではありません。

次の章で、失敗の話を書きます。

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よくある失敗5つと、撤退の考え方

レンタルスペースの失敗は、だいたい5つの型に入ります。

1. 音の確認をしないで借りる → 騒音クレームで撤退
2. 家賃を「売上の見込み」で決める → 売上の7割が消えることを忘れる
3. 競合を見ないで出す → 予約が入らない理由がわからない
4. オープン直後から高い価格にする → 件数が積めず、検索で沈む
5. 高い有料掲載に、最初からお金を払う → 予約ゼロで終わる

どれも、契約やオープンの「前」に防げるものです。

この記事の7ステップは、この5つを先に消す順番になっています。

撤退は「回収の見込み」で考える

撤退するかどうかは、「残りの初期費用 ÷ 直近の月の手残り」で、回収まであと何か月かを出して考えます。

数字が伸びない部屋は、まず価格と写真と掲載の中身を見直します。

それでも回収の見込みが立たないなら、撤退を考えます。

例えば、ぼくの店でも、開業して1年以上たっても回収が終わっていない部屋があります。

価格を見直したあと、月の手残りが上がり始めた部屋もあります。

すぐにあきらめる必要はありませんが、数字で判断します。

また、ビルの再開発のように、自分ではどうにもできない撤退もあります。

だから、1部屋に全部を賭けず、部屋を足していく考え方が大事です。

反対に、再開発や建て替えのように、相手の都合で退去するときは、補償金が出ることがあります。

例えば、ぼくはビルの再開発で5部屋を退去したとき、5部屋の利益の1年分以上が補償金として出ました。

退去の話が来たら、すぐにサインせず、管理会社さんや専門家に相談してください。

撤退でかかるお金と、実際の撤退の例は、こちらに書いています。

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よくある質問

Q1. レンタルスペースを始めるのに、資格はいりますか?

いりません。

個人でも、会社員の副業でも始められます。

Q2. 許可は必要ですか?

営業の許可は、原則いりません。

賃貸の部屋なら、大家さんの承諾は必要です。

あなたが料理を作って出す場合だけ、保健所の営業許可が必要になります。

Q3. 賃貸の部屋でもできますか?

できます。ただし、大家さんの承諾を取ってからです。

承諾なしに始めると、契約を解除される理由になりえます。

契約書の使用目的に、実際の用途を書いてもらってください。

Q4. 自宅の一室でもできますか?

持ち家なら、大家さんの承諾はいりません。

分譲マンションなら、管理規約で事業での利用が禁止されていないか確かめてください。

ご近所への音や出入りの配慮も必要です。

Q5. 初期費用は最低いくらからですか?

ぼくの23店舗でいちばん安かったのは、約27万円の小さな貸し会議室でした。

敷金・礼金ゼロで、家具が少なくてすむジャンルほど安くなります。

Q6. どれくらいで元が取れますか?

ぼくの部屋で回収が終わったものは、中央値で11か月、早い部屋で7か月でした。

家賃に対して予約が入るかで、大きく変わります。

Q7. 会社員でもできますか?

できます。

物件の審査では、会社員の信用がむしろ武器になります。

始める前に、会社の就業規則で副業が認められているかは確かめてください。

Q8. 田舎でもできますか?

需要があるかどうかで決まります。

ポータルサイトで、そのエリアの競合の予約カレンダーを1週間見てください。

埋まっている店があれば、需要はあります。

Q9. フランチャイズや開業支援は必要ですか?

なくても始められます。

加盟金が100万円をこえるものもあり、そのぶん回収の期間がのびます。

まずは、この記事の手順で、自分で1部屋を試してみてください。

Q10. レンタルスペースは、儲かる経営ですか?

軌道に乗った部屋なら、ぼくの店の平均で月約10万円の利益です。

ただし、開業から半年くらいは、利益が少ない時期が続きます。

くわしい数字と、赤字になった店の例は、こちらに書いています。

Q11. 利益率は、どのくらいですか?

売上の約3割が手残り、が目安です。

家賃10万円のダンススタジオで、売上35万円に対して手残りは約10万円でした。

Q12. 運営代行に任せると、いくら残りますか?

ぼくの例では、売上を100とすると、利益は18でした。

自分で運営していたときは28です。

代行の手数料は、売上の10%ほどでした。

Q13. やめるときは、どうなりますか?

原状回復の工事、解約予告の期間の家賃、戻らない敷金がかかります。

解約予告は、多くの契約で1〜3か月前です。

契約する前に、契約書で確かめておいてください。

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まとめ: 今日やる3つ

7ステップを、もう一度。

1. ジャンル: 働き方で選ぶ。最初は小さい部屋か中くらいの部屋
2. 市場調査と収支: 競合の予約カレンダーから手残りを出す
3. 物件: 条件を広げて探す。大家さんの心配に先に答える
4. 内見・契約: 音を確かめる。使用目的・解約予告・敷引きを見る
5. 入居前の準備: 9項目を、契約から入居までに片づける
6. 設営: 掲示物・道順・仮の写真で、1日でも早くオープン
7. ポータルサイト: 申請はオープンの数日前。最初は件数を取りにいく

今日やることは、3つです。

1. 気になるジャンルの人気店を、お客さんとして1回予約する
2. その店の予約カレンダーを、今日から1週間、毎日見る
3. アットホームで、気になる物件に1回だけ問い合わせてみる

ぼくの1号店は、勢いで押した問い合わせボタンから始まりました。

最初の一歩は、そのくらいでいいと思います。

あなたが最初に出したいのは、どのジャンルですか?

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