結論から書くと、個人でレンタルスペースを経営するまでの流れは、この5ステップです。
- ジャンルを決める(なにを貸すか)
- 物件を探す(どこを借りるか)
- お金を計算する(いくらかかって、いくら残るか)
- 契約して開業する(オープンまでの準備)
- 運営する(オープンしたあと、毎日なにをするか)
ぼくはこの5ステップを、5年で23回くり返してきました。
レンタルスペースを、累計23店舗です。
売上は累計1.5億円をこえています。
撤退も6店舗ありますが、赤字で終わった物件はゼロです。
この記事は、これから1店舗目を出す人のための全体像です。
ステップごとに、くわしい記事のリンクをつけました。
ブックマークして、いま自分がいるところから読んでください。
※数字は、ぼくの店の実績です。あなたの物件で同じ結果になることを約束するものではありません。
そもそも、レンタルスペース経営とは
部屋を借りて、その部屋を時間で貸す商売です。
たとえば、ダンスの練習に2時間。
会議に3時間。
誕生日パーティーに5時間。
お客さんは、インスタベースやスペースマーケットのような予約サイト(ポータルサイト)から予約して、自分で鍵を開けて使います。
ぼくの店は、ほぼ無人です。
利益の式は、とてもシンプルです。
売上 − 予約サイトの手数料 − 家賃 − 経費 = 利益
ぼくの店だと、月の利益は店ごとに1万〜17万円と幅があります。
ならすと、1店舗で月10万円前後です。
1部屋で月10万円。
それを1つずつ足していく商売です。
差がつくのは、ステップ1のジャンルと、ステップ2の物件です。
ステップ1 ジャンルを決める: ライバルが増えにくいものを選ぶ
レンタルスペースのジャンルは、大きく5つです。
- パーティースペース
- ダンススタジオ
- 撮影スタジオ
- 貸し会議室(ワークスペース)
- レンタルサロン
選ぶときに見るのは、ライバルが今も少なくて、この先も増えにくいかです。
たとえば、推し活の撮影スタジオ。
一時期はライバルが少なくて、とても稼げました。
でも、まねしやすいので、あとからライバルが増えました。
いまから始めるなら、ぼくは2択だと思っています。
- ダンスのレンタルスタジオ(音と振動で、そもそも借りられる物件が少ない)
- 大きい部屋の、パーティーと会議室のハイブリッド(家賃も初期費用も大きいので、入る人が少ない)
どちらも「入りにくい理由」があるから、ライバルが増えにくいんです。
▼ジャンルの選び方は、こちら
ステップ2 物件を探す: ここで9割が決まる
レンタルスペース経営でいちばん大事なのは、物件です。
ぼくの感覚だと、30件問い合わせて、内見に進めるのは1〜2件です。
それくらい、使える物件は少ない。
5ステップの中でもいちばん時間がかかって、ふつうは1〜3ヶ月かかります。
だから、ここで妥協すると、あとからどんなにがんばっても予約が入りません。
物件は、アットホームのような物件サイトで探します。
見るのは、店舗・事務所・マンション(事務所可)の3つです。
問い合わせると、大家さんからはだいたい4つ聞かれます。
- 又貸しじゃないの?
- 無人で大丈夫なの?
- いろんな人が出入りするんでしょ?
- うるさくならない?
ここは隠さず、正直に答えて、対策をセットで伝えます。
「防犯カメラをつけます」「近くに掃除のスタッフがいます」のようにです。
いまは、この物件探しもAIに任せています。
条件に合う物件を集めて、点数をつけて、問い合わせまでしてくれます。
ぼくがやるのは、内見に行くことだけです。
▼大家さんに聞かれる4つの質問と答え方
▼物件探しをAIに任せる3ステップ
ステップ3 お金を計算する: 初期費用と、回収までの月数
気になる物件が見つかったら、契約する前に、お金を計算します。
最初にかかるお金(初期費用)は、ぼくの23店舗で27万〜214万円でした。
式は3つだけです。
契約のお金 + 内装 + 家具・備品
目安は、広さでつかめます。
- 20平米くらいの小さい部屋なら、100万円以内
- 30〜40平米以上なら、150〜200万円くらい
いちばん安かったのは、家賃5万円・敷金と礼金がゼロの貸し会議室で、約27万円でした。
そして、出したお金が何ヶ月で戻るかは、割り算1回で出ます。
回収までの月数 = 初期費用 ÷ 月の利益
ぼくの店は、7〜13ヶ月で回収できた部屋が多いです。
たとえば、1号店。
37歳の会社員のときに出した店で、初期投資は90万円でした。
7ヶ月で回収して、いまも毎月15万円ほどの利益が出ています。
もう1つ、忘れがちなのが予約サイトの手数料です。
売上の25〜35%くらいかかります。
100万円売っても、手元に入るのは65万〜75万円。
家賃や経費は、ここから払います。
ぼくは直近1年で、手数料を約780万円払いました。
高く見えますが、それだけお客さんを連れてきてもらっています。
▼契約のお金が、物件の数字を入れるだけで出ます(無料)
▼初期費用の内訳は、23店舗の実額で書きました
ステップ4 契約して開業する: 勝負の8割は、もう決まっている
ステップ3までの計算で数字が合ったら、契約に進みます。
ここからオープンまでは、4つです。
- 内見・交渉・契約
- 入居前の準備
- 入居・設営
- 予約サイトに登録して、オープン
じつは、ここまで来たら勝負はほぼ決まっています。
勝負の8割は、契約する前に決まります。
ステップ1〜3で、ジャンルと物件とお金を決めたからです。
契約したあとは、準備をして、オープンの数日前に予約サイトへ申請するだけです。
オープン直後は、価格を少し下げてでも、まず予約の件数を取りにいきます。
予約サイトは新しい部屋を検索の上のほうに出してくれる期間があって、そこで件数を積むほど、そのあとも上に出やすいからです。
▼ジャンル選びからオープンまでを、もっと細かく8つの手順で書きました
▼予約サイトは、70サイト調べました
ステップ5 運営する: 仕事は3つ。どれも手放せる
オープンしたあとの仕事は、3つだけです。
- お客さん対応(質問・トラブル・レビュー)
- 掃除と備品の補充
- 数字の確認と、次の一手(予約の入り方・利益・競合を見て、価格や写真を変える)
このうち、掃除は外注できます。
1回1,000〜1,500円くらいが相場です。
会議室・ダンス・撮影なら、週1回で回ります。
パーティースペースは汚れやすいので、2〜3日に1回か毎日です。
お客さん対応と数字の確認は、いまはAIに任せています。
たとえば、お客さんからのメッセージ。
予約サイト4つとメール2つに来るものを、AIが1つの受信箱に集めます。
返事が必要なものだけ、返信案をつけて見せてくれます。
ぼくは読んで、送るボタンを押すだけです。
電話も、AIの自動応答です。
050の番号1つで12部屋の電話を受けて、店ごと・予約サイトごとのQ&Aを365件入れています。
AIに任せている仕事を数えたら、171件ありました。
そのうち、お店の運営だけで56件です。
※AIにどこまで任せるかは、予約サイトなど各サービスの規約を確認したうえで、自己責任で決めてください。
▼オープン後の3つの仕事
▼AIに任せているレンタルスペースの仕事171件
個人で始める人に、よく聞かれる3つ
副業でもできますか?
できます。
ぼくも、会社員のうちに1店舗目を出しました。
オープン後の仕事は3つだけで、掃除は外注、お客さん対応と数字の確認はAIに任せられます。
平日は本業、という人でも回せる形にできます。
儲からないって、本当ですか?
店によります。
ぼくの店でも、月の利益は1万〜17万円と幅があります。
儲からない店には、共通点があります。
ジャンルと物件を「なんとなく」で決めた店です。
フランチャイズに入ったほうがいいですか?
ぼくは使いませんでした。
フランチャイズの費用は150〜300万円くらい。
自分でやれば、1〜3部屋ぶんの初期費用になる金額です。
同じお金をどこに使うかの話なので、数字を比べてから決めてください。
まねできる手順: 物件に問い合わせる前の5つのチェック
気になる物件が見つかったら、問い合わせる前にこの5つを見てください。
- ☐ ジャンル: そのジャンルは、1年後もライバルが少ないままか
- ☐ 大家さん: レンタルスペースとして使っていいか(業種に「レンタルスペース」と書いて契約できるか)
- ☐ 初期費用: 契約のお金+内装+家具・備品で、いくらになるか
- ☐ 回収: 初期費用 ÷ 月の利益で、何ヶ月で戻るか
- ☐ 運営: 掃除を頼める人が近くにいるか・お客さん対応をAIや外注に任せられるか
5つ全部に答えが出たら、問い合わせボタンを押してOKです。
まとめ: 5ステップで、1店舗目は出せる
個人でレンタルスペースを経営するまでの流れは、この5ステップです。
- ジャンルを決める: ライバルが増えにくいものを選ぶ
- 物件を探す: 30件問い合わせて1〜2件。ここで妥協しない
- お金を計算する: 初期費用 ÷ 月の利益 = 回収までの月数
- 契約して開業する: 勝負の8割は契約の前に決まっている
- 運営する: 仕事は3つ。掃除は外注、お客さん対応と確認はAIに
ぼくも最初は、会社員のまま1店舗目を出しました。
そこから1部屋ずつ足して、23店舗になりました。
あなたはいま、どのステップにいますか?
1部屋目で黒字にするには、1日何時間の予約が必要か。
無料の診断で、30秒で出せます。
診断のあとに、ぼくが物件を決めるときの順番を1日1通ずつ届けるメール講座(全8通)も受け取れます。
ステップごとのくわしいやり方(物件の探し方、収支の計算、契約の交渉、開業の準備、AIでの運営)は、教科書にぜんぶ書いています。
📘 レンタルスペース経営の教科書
累計23店舗の数字を隠さず、物件探しから撤退まで書いた教材です。
第0部は登録なしで全文読めます。
販売価格は3部売れるごとに2,000円ずつ値上がりします（上限あり）。内容・最新価格は販売ページをご確認ください。
▼もう1つの副業、AI社員だけのeBay輸出店の実録🐹
▼ブログ(レンスペ×eBay、全記事まとめ)
